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Penhora por dívidas do vendedor
Enquanto o imóvel estiver na matrícula em nome do antigo dono ou da construtora, credores, impostos e dívidas trabalhistas deles podem penhorar o seu imóvel e levá-lo a leilão.
O Contexto
É imensamente comum comprar um imóvel por contrato de promessa de compra e venda, quitar todas as parcelas ao longo dos anos e, na hora de passar a escritura, encontrar uma porta fechada.
Pela lei brasileira — Art. 1.245 do Código Civil — só é dono quem registra o título no Cartório de Registro de Imóveis. Quem tem apenas contrato quitado possui o direito de exigir a propriedade, mas ainda não tem a matrícula no seu nome.
Um patrimônio quitado, fruto do seu esforço, porém travado.
Os Riscos
Manter um imóvel quitado sem a transferência na matrícula expõe você e sua família a perigos silenciosos que se acumulam com o tempo.
Enquanto o imóvel estiver na matrícula em nome do antigo dono ou da construtora, credores, impostos e dívidas trabalhistas deles podem penhorar o seu imóvel e levá-lo a leilão.
Nenhum banco financia um imóvel sem escritura em nome de quem está vendendo. Descontos drásticos de 30% a 50% para compradores de ocasião.
Se o antigo dono falecer antes de assinar, o imóvel entra formalmente no inventário dele. Os herdeiros precisarão assinar em seu lugar — o que pode levar anos ou gerar disputas.
A existência do registro em nome de terceiros abre brechas para que maus vendedores tentem negociar o mesmo bem novamente.
Nossa Abordagem
A maioria acredita que se o vendedor sumiu ou a construtora faliu, o imóvel está perdido para sempre. Não precisa ser assim. A Adjudicação Compulsória é a ferramenta jurídica criada para suprir a recusa ou impossibilidade do vendedor.
Havendo documentação de quitação e vendedor notificado que não responde, resolvemos direto no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6.015/73, art. 216-B), sem demoras judiciais.
Se você comprou de quem havia comprado de outro (cadeia de contratos de gaveta), atuamos com base no entendimento do STF/STJ para exigir o registro direto no seu nome — evitando cobranças indevidas de impostos.
Havendo recusa expressa ou conflito, ingressamos com a Ação de Adjudicação Compulsória — a decisão judicial vale como a própria escritura pública para registro na matrícula.
Quando Atuamos
Se você se encontra em uma das situações abaixo, nosso núcleo especializado está pronto para conduzir o seu caso.
Você tem a promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento ou o termo de quitação integral.
O antigo proprietário se recusa a ir ao cartório, mudou de cidade sem deixar contato ou faleceu antes da assinatura.
A empresa que vendeu o imóvel encerrou as atividades, faliu ou não localiza os representantes para assinar.
Você adquiriu o imóvel via contrato de gaveta ou cessão de quem já havia quitado junto ao proprietário original.
Sócios Fundadores
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Direito Civil e Direito da Família
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Direito do Trabalho e Direito Civil
O Escritório
O escritório Schneider & Jesus conta com um núcleo jurídico altamente experiente, com visão atualizada e em constante evolução técnica. Atuamos com base nos pilares da competência, credibilidade, segurança, respeito e transparência.
Com mais de duas décadas de tradição e um quadro multidisciplinar composto por advogados, contadores, calculistas, engenheiros, corretores e escreventes, oferecemos assessoria para proteger patrimônios com excelência e eficiência.
Foto da sede — a ser enviada
Análise Preliminar
Você cumpriu a sua parte do contrato. Não deixe que a ausência do vendedor coloque em risco o patrimônio da sua família.
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